Diện tích sàn là gì? Đây là một khái niệm quan trọng trong xây dựng, thiết kế và giao dịch bất động sản. Hiểu rõ diện tích sàn sẽ giúp bạn phân biệt với diện tích thông thủy, tim tường, từ đó đưa ra quyết định mua bán, thiết kế hay sử dụng không gian hợp lý.

1. Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn là tổng diện tích bề mặt của tất cả các tầng trong một công trình, được tính từ mép ngoài của các tường bao, sàn và các kết cấu chịu lực. Trong xây dựng, diện tích sàn thường được sử dụng để xác định khối lượng xây dựng, tính chi phí, lập dự toán và các thủ tục pháp lý liên quan đến nhà ở, căn hộ hay văn phòng.

Diện tích sàn không chỉ bao gồm không gian sử dụng trong nhà mà còn bao gồm các kết cấu xây dựng như tường bao, cột, hộp kỹ thuật, ban công nếu có. Đây là tiêu chí quan trọng trong việc xác định mật độ xây dựng và giá trị thực tế của một bất động sản.

1.1 Cách tính diện tích sàn

Cách tính diện tích sàn cơ bản theo tiêu chuẩn Việt Nam hiện nay:

• Diện tích sàn tầng = Diện tích tim tường × Hệ số sử dụng (nếu có).

• Tổng diện tích sàn công trình = Tổng diện tích tất cả các tầng + phần diện tích kỹ thuật (tầng hầm, mái, sân thượng…).

Ví dụ: Một căn hộ có diện tích sàn 80 m², gồm 1 phòng khách, 2 phòng ngủ, 1 bếp và 2 nhà vệ sinh, phần diện tích này đã tính cả diện tích tường bao và cột chịu lực.

1.2 Vai trò của diện tích sàn trong xây dựng

• Tính toán chi phí xây dựng. Diện tích sàn là cơ sở để nhà thầu lập dự toán vật liệu, nhân công và tổng chi phí.

• Lập quy hoạch công trình. Kiểm soát mật độ xây dựng, chiều cao và số tầng công trình.

• Pháp lý và hợp đồng. Trong hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích sàn được sử dụng để xác định giá trị căn hộ.

2. Diện tích sàn so với diện tích thông thủy

Mặc dù cả hai đều liên quan đến diện tích nhà ở. Nhưng diện tích thông thủy khác với diện tích sàn ở những điểm sau:

2.1 Diện tích thông thủy là gì?

Diện tích thông thủy là diện tích sử dụng thực tế bên trong căn hộ, tính từ mép trong của tường bao. Nó không bao gồm diện tích tường bao, cột chịu lực hay hộp kỹ thuật, chỉ tính không gian mà bạn có thể đi lại, đặt đồ và sinh hoạt.

Điểm đặc trưng của diện tích thông thủy:

• Bao gồm các ban công, lô gia, sảnh, hành lang bên trong căn hộ.

• Không tính tường bao, tường phân chia, cột chịu lực.

• Là tiêu chuẩn thường dùng để tính phí dịch vụ, phí quản lý và giá trị thực tế sử dụng của căn hộ.

2.2 Sự khác biệt giữa diện tích sàn và diện tích thông thủy

Ví dụ: Một căn hộ có diện tích sàn là 100 m² nhưng diện tích thông thủy chỉ khoảng 85–90 m² vì phải trừ diện tích tường và cột.

3. Diện tích sàn so với diện tích tim tường

3.1 Diện tích tim tường là gì?

Diện tích tim tường là phương pháp đo tính từ đường tâm của các bức tường bao quanh căn hộ, bao gồm tường chịu lực và các phần tường ngăn cách căn hộ với các căn khác. Phương pháp này thường dùng trong thiết kế kết cấu và lập hồ sơ kỹ thuật.

3.2 Phân biệt diện tích sàn và diện tích tim tường

• Diện tích tim tường. Tập trung vào phần kết cấu chịu lực, thường dùng cho mục đích thiết kế kỹ thuật.

• Diện tích sàn. Là tổng diện tích của các tầng, dùng cho tính toán chi phí, mật độ xây dựng và hợp đồng.

Điểm khác biệt quan trọng: diện tích sàn thường lớn hơn diện tích tim tường nếu tính thêm phần mái, ban công và các hạng mục phụ trợ.

4. Cách đo và tính diện tích sàn chính xác

Để tính diện tích sàn đúng tiêu chuẩn, bạn cần lưu ý các bước sau:

4.1 Xác định ranh giới công trình

• Đo từ mép ngoài của tường bao quanh công trình.

• Tính cả các phần phụ trợ: ban công, mái che, cầu thang, hầm, lô gia.

4.2 Phân loại diện tích sàn

• Diện tích sàn sử dụng: Phần không gian thực tế có thể sử dụng.

• Diện tích sàn kỹ thuật: Bao gồm tầng hầm, mái kỹ thuật, hộp kỹ thuật.

• Diện tích sàn hành lang và tiện ích chung: Thang máy, hành lang, phòng sinh hoạt chung.

4.3 Công thức tính tổng diện tích sàn

$$\text{Tổng diện tıˊch saˋn}=\sum (\text{Diện tıˊch từng taˆˋng})+\text{Diện tıˊch phụ trợ}$$

Ví dụ: Một tòa nhà 5 tầng, mỗi tầng 100 m², mái 50 m², hầm 80 m² thì:

Tổngdiệntıˊchsaˋn=5×100+50+80=630 m²Tổng diện tích sàn = 5 \times 100 + 50 + 80 = 630 \text{ m²}Tổngdiệntıˊchsaˋn=5×100+50+80=630 m²

5. Vai trò quan trọng của diện tích sàn trong bất động sản

5.1 Xác định giá trị căn hộ

Giá bán bất động sản thường dựa trên diện tích sàn, vì đây là cơ sở pháp lý và kỹ thuật để định giá. Nhà đầu tư, người mua nhà cần hiểu rõ diện tích sàn để tránh hiểu nhầm về diện tích sử dụng thực tế.

5.2 Tính toán chi phí xây dựng

Diện tích sàn giúp nhà thầu lập dự toán vật liệu, nhân công, và xác định thời gian thi công.

5.3 Lập quy hoạch và thiết kế công trình

Diện tích sàn ảnh hưởng đến mật độ xây dựng, chiều cao công trình, số tầng, và thiết kế tiện ích chung.

6. Những lưu ý khi phân biệt diện tích sàn, thông thủy và tim tường

1. Hợp đồng mua bán. Luôn kiểm tra xem hợp đồng sử dụng diện tích sàn hay diện tích thông thủy để tránh nhầm lẫn.

2. Phí dịch vụ và quản lý. Các căn hộ thường tính phí quản lý theo diện tích thông thủy.

3. Thiết kế và nội thất. Diện tích thông thủy mới phản ánh không gian sử dụng thực tế để thiết kế nội thất.

4. Pháp lý. Một số dự án yêu cầu phải khai báo diện tích sàn cho cơ quan quản lý xây dựng.

Về trang chủ