Khi mua bán căn hộ hay nhà ở, việc hiểu rõ diện tích thông thuỷ là gì. Giúp bạn tránh nhầm lẫn và tính toán chính xác diện tích sử dụng thực tế. Bài viết này giải thích chi tiết về khái niệm, quy định pháp lý và cách đo diện tích thông thuỷ chuẩn nhất.

Diện tích thông thuỷ là gì? Khái niệm cơ bản

Trong bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư, người mua thường nghe nhiều đến thuật ngữ diện tích thông thuỷ. Đây là diện tích thực sự mà người sử dụng có thể tận dụng trong căn hộ, không tính phần tường bao quanh hay cột chịu lực.

Theo Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 405:2005, diện tích thông thuỷ được định nghĩa là diện tích căn hộ tính từ mặt trong của tường bao, trừ các phần diện tích không thể sử dụng như tường, cột, hộp kỹ thuật, ban công có lan can che chắn.

Điều này khác biệt hoàn toàn với diện tích tim tường, vốn đo từ tâm tường bao và thường lớn hơn diện tích thông thuỷ từ 5 – 15%. Chính vì vậy, khi so sánh giá bán căn hộ, việc nắm rõ diện tích thông thuỷ là gì giúp người mua tính toán chi phí và tránh nhầm lẫn.

Phân biệt diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường

Hiểu rõ sự khác nhau giữa hai loại diện tích này là bước quan trọng khi mua nhà:

Ví dụ: Một căn hộ có diện tích tim tường là 80 m². Thì diện tích thông thuỷ có thể chỉ khoảng 72 – 76 m², tùy vào thiết kế và kết cấu của tòa nhà.

Các quy định pháp lý về diện tích thông thuỷ tại Việt Nam

Hiện nay, pháp luật Việt Nam có quy định rõ về cách tính diện tích căn hộ để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Một số điểm quan trọng:

1. Thông tư Bộ Xây dựng

   • Thông tư số 03/2014/TT-BXD hướng dẫn về đo diện tích căn hộ chung cư.

   • Diện tích thông thuỷ bao gồm toàn bộ không gian sử dụng trong căn hộ, tính từ mặt trong tường bao.

2. Luật Nhà ở 2014

   • Điều 102 và Điều 103 quy định rõ về quyền sở hữu và sử dụng căn hộ. Yêu cầu chủ đầu tư phải ghi rõ diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường trong hợp đồng mua bán.

3. Hợp đồng mua bán căn hộ

   • Chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ diện tích thông thuỷ để người mua biết chính xác diện tích sử dụng.

   • Nếu diện tích thực tế chênh lệch quá 5% so với hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu điều chỉnh hoặc bồi thường.

Cách đo diện tích thông thuỷ chuẩn nhất

Để đo chính xác diện tích thông thuỷ, cần tuân thủ các bước sau:

Xác định ranh giới căn hộ

• Đo từ mặt trong của tường bao quanh căn hộ.

• Không tính phần tường bao ngoài, cột, hộp kỹ thuật, hố chờ thang máy hay ban công có lan can.

Loại trừ các diện tích không sử dụng

• Cột chịu lực, hộp kỹ thuật, tường ngăn cố định không dùng được.

• Ban công: nếu có lan can, chỉ tính diện tích bên trong lan can.

Tính tổng diện tích thông thuỷ

• Chia căn hộ thành các hình học cơ bản (hình chữ nhật, hình vuông, tam giác) để tính diện tích từng phần.

• Cộng tất cả diện tích các phần sử dụng được lại.

Kiểm tra với bản vẽ kỹ thuật

• So sánh diện tích đo được với bản vẽ thiết kế của chủ đầu tư.

• Nếu chênh lệch quá 5%, cần liên hệ chủ đầu tư hoặc bên giám định để xác minh.

Lưu ý: Đối với căn hộ cao cấp hoặc thiết kế phức tạp, việc thuê đơn vị đo chuyên nghiệp là cách tốt nhất để đảm bảo tính chính xác.

Lưu ý khi mua căn hộ liên quan đến diện tích thông thuỷ

1. So sánh giá căn hộ theo diện tích thông thuỷ
   Giá bán căn hộ thường được công bố theo diện tích tim tường. Nhưng khi tính chi phí thực tế, người mua nên quy về giá/m² thông thuỷ để so sánh chính xác giữa các dự án.

2. Chọn nội thất và bố trí không gian
   Hiểu rõ diện tích thông thuỷ là gì giúp gia chủ bố trí nội thất hợp lý. Tránh thiếu diện tích hoặc không gian chật hẹp.

3. Pháp lý và hợp đồng

   • Khi ký hợp đồng mua bán, cần yêu cầu ghi rõ diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường.

   • Nếu hợp đồng chỉ ghi diện tích tim tường, người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp diện tích thông thuỷ để tính toán chi phí hoàn thiện và nội thất.

4. Kiểm tra thực tế trước khi nhận nhà
   Trước khi nhận bàn giao, đo diện tích căn hộ thực tế để đảm bảo chủ đầu tư không gian lận về diện tích.

Các ví dụ về tính diện tích thông thuỷ

1. Căn hộ chữ nhật đơn giản

   • Kích thước: 5m x 8m

   • Diện tích tim tường: 40 m²

   • Cột và hộp kỹ thuật chiếm 2 m² → Diện tích thông thuỷ: 38 m²

2. Căn hộ có ban công

   • Diện tích tim tường: 50 m²

   • Ban công diện tích 4 m², lan can chiếm 0,5 m² → Diện tích thông thuỷ: 46,5 m²

3. Căn hộ Duplex hoặc thiết kế phức tạp

   • Tính từng khu vực theo hình học cơ bản, loại bỏ cột, hộp kỹ thuật, hố thang máy.

   • Tổng diện tích thông thuỷ là tổng diện tích các không gian sử dụng được.

Tại sao diện tích thông thuỷ quan trọng trong bất động sản

1. Đánh giá giá trị thực của căn hộ

   • Giá trị thực của căn hộ dựa trên diện tích sử dụng, không phải diện tích tim tường.

   • Hai căn hộ cùng diện tích tim tường nhưng thiết kế khác nhau có thể có diện tích thông thuỷ khác nhau, ảnh hưởng đến giá trị thực.

2. Lập kế hoạch bố trí nội thất

   • Biết chính xác diện tích sử dụng giúp gia chủ sắp xếp đồ đạc hợp lý, tránh lãng phí không gian.

3. Pháp lý minh bạch

   • Việc ghi rõ diện tích thông thuỷ trong hợp đồng và sổ hồng giúp tránh tranh chấp sau này.

Kết luận

Hiểu rõ diện tích thông thuỷ là gì là bước quan trọng trước khi quyết định mua căn hộ. Diện tích này phản ánh không gian sử dụng thực tế. Khác biệt với diện tích tim tường, và được quy định rõ trong pháp luật Việt Nam. Khi đo diện tích thông thuỷ, người mua cần xác định ranh giới căn hộ. Loại trừ diện tích không sử dụng, và kiểm tra với bản vẽ kỹ thuật.

Về trang chủ